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2017 베트남 부동산 시장 - (1) 오피스시장 

2017-03-29 신선영 베트남 하노이무역관 

- 신규 오피스 공급 증가로 임차인 선택의 폭 확대 - 

 - 최근 증가하고 있는 기업 이전·확장과 스타트업 붐이 시장 수요확대를 견인 - 

- 코워킹 스페이스, 친환경 건축인증 등 새로운 시장 패러다임의 등장도 눈길 -


□ 베트남 오피스 시장 현황

 

  ㅇ 경제성장 안정 하에 늘고 있는 신생기업… 오피스 수요도 급증

    - 베트남 오피스 시장은 베트남의 거시경제 안정화를 기반으로 성장 중이며, 특히 최근 급증하는 신생기업이 대도시 오피스 수요 확대를 견인하고 있음.

    · 2015~2016년 베트남의 신규 등록 기업 수의 연평균 증가율 약 21%

 

최근 4년간 베트남의 신규 등록 기업 수 추이

자료원: 베트남 통계청

 

  ㅇ 베트남 대도시의 오피스 수급 현황

    - (공실률) 2016년 호찌민시와 하노이의 오피스 공실률은 전년대비 같은 폭의 증가율(3.3%p 증가)을 기록함. 하지만 A급과 B급 오피스 시장 모두에서 하노이의 공실률이 호찌민시보다 훨씬 높은 것으로 나타남.

    - (평균 임대료) 오피스 월 임대료의 경우 호찌민시가 하노이보다 약 18~28% 높은 상황. 하노이의 경우 B급 오피스 평균 임대료는 전년 대비 소폭(0.6%) 증가했으나 A급 오피스 임대료는 3% 하락한 것으로 집계됨.

 

2016년 호찌민시와 하노이의 오피스 공실률 및 임대료 현황

구분

호찌민시

하노이

공실률

A급 오피스

8.0%

(전년대비 3.3%p 증가)

15.8%

(전년대비 3.3%p 증가)

B급 오피스

2.9%

(전년대비 1.6%p 감소)

16.5%

(전년대비 5.6%p 증가)

평균 임대료

A급 오피스

US$ 36.6/㎡/월

(전년대비 1.9% 증가)

US$ 28.5/㎡/월

(전년대비 3.0% 감소)

B급 오피스

US$ 21/㎡/월

(전년대비 6.2% 증가)

US$ 17.8/㎡/월

(전년대비0.6% 증가)

자료원: CBRE Vietnam, Marketview Q4 2016

 

    - (공급 현황) 2016년 호찌민시와 하노이에 공급된 오피스 총 공급 면적은 각 107만9837㎡, 119만 147㎡로 A급과 B급 오피스 공급면적 모두 전년대비 늘어났음.

 

2016년 호찌민시와 하노이의 오피스 총 공급면적(NLA 기준)

구분

호찌민시

하노이

A급 오피스

32만 1,557㎡

(전년대비 7.7% 증가)

41만 5355㎡

(전년대비 14.0% 증가)

B급 오피스

75만 8,280㎡

(전년대비 1.5% 증가)

77만 4,792㎡

(전년대비 5.0% 증가)

 주: NLA(Net Leasable Area, 임대가능 순면적)

자료원: CBRE Vietnam, Marketview Q4 2016

 

호찌민시와 하노이의 오피스 총 공급면적 추이(NLA 기준)

 

자료원: CBRE Vietnam, Marketview Q4 2016


□ 호찌민시 오피스 시장 동향 및 전망

 

  ㅇ (공급) 고급 오피스 신규 물량 대거 쏟아질 것으로 관측

    - 2016년 호찌민시에 공급된 신규 A급 오피스빌딩은 시 외곽에 위치한 Mapletree Business Center(7군) 단 한 곳이었음. 2016년 이 지역 오피스 시장은 심각한 공급 가뭄을 맞았음.

    - 2017년 중심업무지구(이하 CBD)* 및 CBD 주변지역에 각 두 채의 A급과 B급 오피스빌딩이 오픈을 앞두고 있으며, 2018년부터 좋은 입지여건을 갖춘 신규 오피스빌딩 개관이 줄줄이 예정돼 있어 호찌민시의 신규 오피스 공급면적이 크게 확장될 전망 

    * CBD(Central Business District): 상업, 업무, 금융 등 도시의 핵심적인 기능이 밀집한 도심지역을 말함. 교통의 접근성이 좋고 지가가 높은 것이 특징


호찌민시의 신규 오피스 공급면적 추이 및 전망

 

자료원: CBRE Vietnam, Marketview Q4 2016

 

  ㅇ (수요) 기업들의 확장 이전과 신생 스타트업이 수요확대 이끎.

    - TPP 발효 시 물류와 기술서비스 부문 성장이 예상되면서 이 두 산업의 오피스 임차 수요가 증가할 것으로 기대됐으나, TPP 무산 가능성이 높아지면서 이러한 기대는 크게 꺾인 상태임. 기술서비스·IT·소프트웨어, 제조, 금융·재무·보험, 컨설팅, 물류·운송 등 기존 오피스 임차 수요가 높은 산업의 수요 주도 현상이 계속될 것으로 보임.

    - 이밖에도 신규 건물로 이주하거나 확장 이전하는 기업들이 이 지역 오피스 수요 확대를 견인할 것으로 전망됨.

    - 한편, 스타트업 등장으로 공유오피스와 서비스드 오피스* 등의 코워킹 스페이스(Co-working space)**가 붐을 일으키고 있음. 하지만 현재 호찌민시에서 운영되고 있는 해당 형태의 오피스는 10개 정도로 매우 제한적인 상황. 이러한 가운데 일부 상가 임대주들을 중심으로 기존 노후한 상가 건물을 서비스드 오피스로 바꾸려는 움직임이 나타나고 있음. 

    * 서비스드 오피스(Serviced Office): 사무실 공간 외에도 보안, 우편물 관리, 고객 전화 응대, 주소지 제공, 회계, 번역 등의 업무 지원 서비스를 같이 제공하는 임대 사무실을 의미함. 서비스드 오피스 임대 사업자는 일반적으로 빌딩의 전부 또는 일부를 장기 임차해 개인 및 소규모 회사 등에 단기로 재임대함.

    ** 코워킹 스페이스(Co-working space, 협업 공간): 다양한 분야에서 독립적인 작업을 하는 사람들이 한 공간에 모여 서로의 아이디어를 공유하며 의견을 나누는 협업의 공간 또는 커뮤니티. 적은 비용의 임대료만 내면 회의실은 물론 프린터·팩스기 등의 사무기기를 공동으로 사용하면서 비용 등을 절약할 수 있음.

 

호찌민시의 주요 코워킹 스페이스

자료원: Cafebiz.vn

 

  ㅇ (임차인 선호도) ‘CBD 입지’, ‘중소형 오피스’ 가장 선호

    - 호찌민시에서 가장 수요가 높은 오피스 규모는 0~500㎡ 면적의 중소형 오피스임. 입지지역으로는 CBD가 가장 많이 선호됨.

    - 1000~2000㎡ 면적의 오피스도 높은 수요를 보이나 물량은 거의 바닥난 상태. 따라서 해당 규모의 신규 오피스 물량이 시장에 공급될 경우, 임대차계약을 먼저 체결하기 위한 임차인 간 경쟁이 발생할 것으로 예상됨.

 

  ㅇ (임대료) 신·구 공급물량 조화로 완만한 상승세 전망

    - 높은 수요 대비 한정된 임대가능 면적으로 인해 2017~2019년 호찌민시 오피스 임대료는 지속 상승할 것으로 관측됨.

    - 하지만 기존 노후 빌딩 물량의 시장 안정화 역할과 신규 고급 오피스빌딩의 시장 가세로 임대비 상승 폭은 높지 않을 것으로 예상

    - CBRE 전문가들은 2017~2019년 임대비 상승속도를 2012~2014년 수준으로 전망했음.

 

호찌민시 오피스 임대료 및 공실률 추이와 전망

 

주: 2009~2016년 임대료는 당해 4분기 임대료

자료원: CBRE Vietnam, Marketview Q4 2016

 

  ㅇ (시장 트렌드) 고급 오피스에 대한 관심 증가… 건축물 관련 인증 획득·노후 건물 리노베이션으로 이어짐.

    - 입지적 이점을 보유한 A급 오피스빌딩들은 상당한 노후상태에도 여전히 막강한 경쟁력을 구가 중임.

    - 하지만 보다 새롭고 세련된 디자인의 신규 빌딩들이 속속 등장하면서 트렌드에 뒤쳐지지 않기 위한 임대주들의 노력이 계속되고 있음. 이들은 유지보수 작업을 정기적으로 실시하는 것 외에 빌딩 리노베이션(개조·보수)도 계획하고 있음.

    - 한편 LEED*와 같은 건축물 관련 인증획득도 임대주 및 임차인의 관심사로 부상 중. 현지 임대주들은 보다 높은 임대수입을 얻고자 우량 임차인과의 계약을 선호하고 있으며, LEED 획득 여부가 임차인들의 오피스 입주 결정에 영향을 미칠 가능성이 높은 만큼 동 인증 획득은 점차 보편화될 전망임.

    · Deutches Haus(2017년 오픈 예정)와 Viet Capital Center(2019년 오픈 예정)이 LEED 인증 획득을 계획 중 

    * LEED(Leadership in Energy and Environmental Design): 미국 그린빌딩위원회(US Green Building Council)에서 개발·시행하고 있는 친환경 건축물 인증제도. 지속가능한 대지계획, 수자원의 효율성, 에너지 및 대기, 재료 및 자원, 실내환경의 질, 혁신 및 설계과정 등이 평가대상임. 

 

□ 하노이 오피스 시장 동향 및 전망

 

  ㅇ (공급) 하노이 오피스빌딩 개발 축은 중간지대와 서부지역 

    - 신규 오피스 공급이 전무했던 2015년과 달리 2016년 하노이 지역에는 총 10만㎡ 면적의 신규 오피스가 공급됐음. 신규 공급물량 모두 도심-시 외곽 사이의 중간지대(Dong Da-Ba Dinh 지역)와 서부지역에 입지함.

    · 2016년 신규 오피스빌딩 공급량: Dong Da-Ba Dinh 지역에 A급과 B급 오피스빌딩이 각 한 채씩, 서부지역에 B급 오피스빌딩 네 채가 공급됨.

    - 현재 하노이에서 진행 중인 오피스빌딩 건설은 Dong Da 또는 서부지역 신도심지 가운데 비교적 입지가 좋은 지역에서 이뤄지고 있음. 올해 하노이에는 약 10만㎡ 면적의 신규 오피스가 공급될 예정이며 역시 모두 도심 외곽에 위치함.

    - 하노이 CBD의 경우 500㎡를 초과하는 대형 오피스 공간을 찾기 힘든 상황이며, 2018년까지는 CBD에 공급되는 A급 오피스의 신규물량이 없을 것으로 관측됨.


하노이의 신규 오피스 공급면적 추이 및 전망

 

자료원: CBRE Vietnam, Marketview Q4 2016

 

  ㅇ (수요) 오피스 수요 다양화로 순흡수율 상승 기대

    - 전반적으로 하노이 내 오피스 임차 수요는 신규 공급량 대비 여전히 낮은 상황. 하지만 기간 산업들이 비교적 높은 오피스 임차 수요를 보이고 있고, 신규산업 부문의 오피스 수요도 증가하고 있어 2017년 하노이 오피스 시장의 순흡수율은 10% 가량 높아질 것으로 예상됨.

    - 하노이에서 오피스 임차 수요가 높은 산업은 보험·금융, 제조, IT·기술 등이며 교육과 물류 부문의 수요도 꾸준히 발생하고 있는 것으로 나타남.

    - 2015년 하노이에 처음 등장한 코워킹 스페이스 시장도 상당한 성장세를 보이고 있음. 하노이 오피스 시장에서 동 형태의 오피스가 차지하는 비중은 작으나 스타트업 붐과 함께 그 수요가 점차 커질 것으로 전망

 

베트남 공유오피스 체인 ‘Toong’(하노이 본사)

자료원: Toong 홈페이지(toong.com.vn)

 

    - 한편 2016년 말부터 일부 기업들이 B급, C급 빌딩에 입주하고 있는 자회사를 통합해 A급 빌딩으로 확장 이전하기 시작했음. 이러한 움직임은 2017년에도 계속될 것으로 보임.

 

하노이 지역 오피스 임대료 및 공실률 추이와 전망

 

주: 2009~2016년 임대료는 당해 4분기 임대료

자료원: CBRE Vietnam, Marketview Q4 2016

 

  ㅇ (임대료) 상승 여지 제한적, 비도심지 노후 빌딩 임대료는 소폭 하락 예상

    - 최근 몇 년간 하노이 지역 오피스 공급량은 수요 증가폭을 압도해 왔으며 이러한 추세는 앞으로도 계속될 전망. 오피스 신규 공급이 잇따르고 있는 현 상황을 감안했을 때 하노이 지역의 전반적인 오피스 임대료 상승률은 크지 않을 것으로 예상됨. 

    - 하지만 공급량이 제한적인 CBD의 경우 비도심지 대비 임대료 상승 여지가 큼. 실제로 2016년 CBD의 오피스 공실률은 A급과 B급 모두 6% 미만대를 유지했으며, 이 지역 A급 오피스의 경우 최근 4년간 가장 낮은 공실률을 기록하기도 함.

    - 한편 도심-외곽 중간지대와 서부지역에 위치한 오피스 밀집지역에서는 노후 빌딩과 신규 빌딩 간 경쟁이 심화될 것으로 관측됨.

    - 신규 빌딩 중 좋은 입지여건의 오피스 임대료는 시장 평균보다 약간 높은 수준에서 책정될 것이나, 입지여건이 상대적으로 열악한 오피스빌딩의 경우 임차율 제고를 위해 보다 저렴한 임대료 책정이 예상됨.

    - 신규 공급물량 증가는 비도심지에 위치한 노후 빌딩의 임대료 하방압력을 보다 가중시킬 전망. 하지만 일부 임대주들이 임차율 유지를 위해 이미 임대료를 인하해 왔기 때문에 향후 임대료 하락폭은 크지 않을 것으로 관측됨.

    - 임대료 하락세는 2009~2012년 10%에서 2013~2016년 약 3%로 둔화 양상을 보이고 있음.

 

□ 시사점

 

  ㅇ 신규 오피스 공급 많아지나 도심지 공실률은 낮은 수준 유지 전망

    - 현재 한창 건설 중에 있는 신규 오피스빌딩이 2017년 상반기 시장에 공급될 예정임.

    - 호찌민시의 경우 CBD는 물론 CBD 주변지역에서의 신규 공급이 활발히 이루어지고 있음. 이와 달리 하노이에서는 CBD의 부지 포화에 따른 도심 이탈화가 극명하게 나타나고 있는 것이 특징

    - 호찌민시의 오피스 신규 물량은 이 지역의 오피스 공급난을 일부 해소해 줄 것으로 기대되나, 하노이에서는 이들 신규 물량으로 인한 공실률 증가와 오피스 임대 가격 하락 등이 예상돼 임대주와 임차인의 희비가 갈릴 것으로 보임.

    - 한편 추가 공급량에도 불구하고 높은 도심지 선호도로 인해 두 도시 도심지의 공실률은 10% 미만대를 유지할 것으로 전망

 

  ㅇ 임차인 주도 하에 있는 하노이 오피스 시장…  입주 여건 개선 기대

    - 하노이 오피스 시장은 수요 대비 높은 신규 공급량을 보유하고 있어 임차인 주도시장으로 분류됨.

    - 임차인 주도시장에서는 임차인이 여러 임대물건 중에서 까다로운 선택 과정을 거쳐 임차계약을 체결하기 때문에 임대료 협상과 결정에서 더 유리한 위치를 점하게 됨.

    - 따라서 공실률이 낮고 신규 공급 또한 매우 제한적인 CBD를 제외한 지역에서는 임차기업들에 보다 우호적인 오피스 임차 및 입주 여건이 형성될 것으로 전망됨.

 

  ㅇ 좋은 여건의 오피스 확보를 위해서는 적극적인 시장 조사가 필수

    - 베트남 오피스 시장은 지역별로 상이한 수급상황을 나타내고 있으며 임차여건도 시장 수급상황에 따라 뚜렷한 차이를 보이고 있음.

    - 때문에 신규 진출 또는 사무공간 확장 이전을 계획 중인 기업들은 현지 오피스 시장에 대한 사전조사와 면밀한 검토가 필요함.

    - 특히 도심지의 대형 사무공간 확보를 위해서는 선임대차계약 체결 추진이 불가피해 최적의 입지 선점을 위해서는 도심지 빌딩 신축 또는 리노베이션과 관련한 지속적인 시장 모니터링과 전문가 컨설팅이 병행돼야 함.

 

  ㅇ 베트남에서도 나타나고 있는 오피스 시장 신 트렌드, ‘코워킹 스페이스’

    - 2016년 일기 시작한 스타트업(Start-Up) 붐으로 베트남에서도 현대적·유동적 시설을 갖춘 공유 사무공간, 이른바 코워킹 스페이스(Co-working space) 수요가 증폭되고 있음.

    - 2016년부터 베트남 정부는 민간 및 중소기업 육성정책의 일환으로 스타트업 지원에 적극 나선 상황. 따라서 정부 제공 각종 혜택과 지원제도를 토대로 이러한 형태의 기업 설립이 계속해서 증가할 것으로 관측됨. 이러한 배경은 코워킹 스페이스 수요의 지속적 증가를 전망케 하는 요인이 되고 있음.

    - 이러한 분위기에서 코워킹 스페이스는 베트남 부동산 및 서비스 시장의 새로운 투자 종목이 될 것으로 관측됨.

 

  ㅇ 베트남의 블루오션 친환경 건축시장, 장기적인 진출전략 마련해야 함.

    - 베트남의 시장성과 성장 잠재력이 각광받으면서 베트남에 진출하거나 진출을 타진 중인 해외 대기업들이 늘어나고 있으며 이는 고급 오피스빌딩 수요확대로 이어질 전망

    - 이러한 가운데 고급 오피스빌딩의 필수요건 중 하나로 건물 주변 여건뿐만 아니라 건물 자체의 친환경적 요소가 부각되고 있음.

    - 베트남에서 친환경 건축물 인증제도는 현재 도입단계에 있으며 친환경 건축자재 역시 당장의 시장성은 높지 않으나, 친환경 건축에 대한 사회적 관심 증대 및 친환경적 업무환경을 원하는 해외 기업의 임차수요 증가로 수요 저변이 점차 확대될 것으로 예상됨.

    - 따라서 우리 기업들은 장기적 안목에서 베트남 친환경 건축시장 진출을 검토해볼 필요가 있음.

 

 

자료원: CBRE Vietnam, 베트남 통계청, 현지 언론 및 KOTRA 하노이 무역관 종합




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