창업이나 입점을 검토할 때 가장 먼저 찾는 숫자가 공실률입니다. 구하기 쉽고, 기사에도 자주 나오고, 높으면 나쁘고 낮으면 좋다는 해석이 직관적이기 때문입니다.
그런데 이 숫자 하나로 상권을 판정하면 자주 틀립니다. 송리단길 사례로 이유를 정리해 보겠습니다.
먼저, 실제 숫자
한국부동산원 상업용부동산 임대동향 기준으로 2026년 1분기 말 잠실·송파 상권 공실률은 17.4%입니다. 지난해 말 12.5%에서 4.9%포인트 올랐습니다. 상승폭 자체는 분명합니다.
여기까지만 보면 "송리단길이 무너지고 있다"는 결론이 나옵니다. 실제로 여러 기사가 그렇게 썼습니다.
1. 집계 단위가 내가 보는 골목이 맞는가
17.4%는 잠실·송파 상권이라는 권역 단위 수치입니다. 송리단길은 그 권역 안의 한 골목입니다.
권역에는 대로변 오피스 상가, 대형 복합시설 배후 상가, 이면도로 골목 상권이 함께 들어갑니다. 성격이 전혀 다른 공간을 하나로 묶은 평균이므로, 골목 하나의 상태를 그대로 대변하지 않습니다.
계약을 검토하는 자리가 이면도로 골목이라면, 권역 평균이 아니라 그 골목의 실제 개폐업 기록을 봐야 합니다.
2. 빈 자리의 성격이 무엇인가
공실률은 "비어 있다"만 셉니다. 다음이 전부 같은 한 칸으로 계산됩니다.
· 폐업으로 빈 자리
· 임대인이 임차인을 고르는 중인 자리
· 리모델링 중인 자리
· 신축 후 아직 채워지지 않은 자리
상권이 무너지는 신호와 물갈이가 진행되는 신호가 같은 숫자로 나옵니다. 둘은 입점 판단에서 정반대 의미인데도 그렇습니다.
3. 기준 시점 사이에 무슨 일이 있었는가
공실률은 분기 말 스냅샷입니다. 그 사이의 진입과 이탈은 보이지 않습니다.
같은 분기에 점포가 몇 개 나가고 몇 개 들어왔는지는 이 숫자에 남지 않습니다. 회전이 빠른 상권일수록 잃어버리는 정보가 큽니다.
4. 빈 자리가 얼마 만에 다시 채워지는가
실무에서 가장 중요한데 공실률에는 없는 지표입니다.
공실률이 오르는데 재충원 속도도 빠르면 물갈이입니다. 새 업종이 들어올 여지가 있다는 뜻이고, 임대료 협상 여지도 생깁니다.
공실률이 오르면서 재충원이 멈추면 이탈입니다. 이때는 임대료가 싸 보여도 들어가면 안 됩니다.
두 상황은 같은 17.4%로 나타날 수 있습니다. 그래서 공실률 하나로는 어느 쪽인지 구분할 수 없습니다.
정리하면
공실률은 출발점이지 결론이 아닙니다. 골목 단위 상태를 보려면 권역 평균이 아니라 개별 점포의 개폐업 이력을 시간축으로 따라가야 합니다. 몇 개가 나갔는지뿐 아니라, 그 자리가 얼마 만에 다시 채워졌는지, 새로 들어온 업종이 이전과 같은 성격인지가 실제 상권 체력에 가깝습니다.
전체 리포트
송리단길을 점포 단위로 추적하고, 인근 4개 상권과 같은 기준으로 비교해 정리한 워킹페이퍼를 만들었습니다. 공식 데이터 15만 건을 직접 수집·재현했고, 수치마다 출처 기관과 집계 기준을 표기했습니다. 언론 보도에 실린 주장 19개를 원자료와 대조한 감사 결과도 함께 담았습니다.
같은 방식으로 만든 수산물 시장 리포트도 있습니다. 오징어 값이 4년 새 84% 오르는 동안 잡는 배는 3년째 적자인 구조를 관세청·통계청·FAO 원자료로 분해했습니다.
공실률 수치 출처: 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사, 2026년 1분기 말 기준 잠실·송파 상권. 본 리포트는 공개된 공식 통계와 공개 자료를 재구성한 분석 자료입니다. 투자·창업 의사결정의 단독 근거로 사용할 수 없습니다.