베트남 공장 인수 방법 및 토지임대료, 토지사용세에 대한 이해
출처: KOTRA 하노이 무역관, 김경돈 과장
최근 한국 기업들의 베트남 진출이 가속화 되고 있으며 토지를 임대해 공장을 신축하는 기업들 이외에도 기존의 공장을 인수·임대해 사용하는 기업들이 늘어나는 추세이다. 그러나 공장 인수, 임대, 토지임대료 및 토지사용세 납부 등에 있어 관련 규정을 제대로 숙지하지 못하고 현지 부동산 업자 및 베트남 소유자의 말만 믿고 계약을 이행하다 피해를 보는 사례들이 다수 발생하고 있다.
따라서 베트남의 현재 공장 인수 및 임대 시 유의할 사항과 2014년 부로 시행되고 있는 토지법을 근거로 토지임대료 및 사용세에 대해 알아보기로 한다. 공단 지역의 경우 공장 및 토지매매에 있어 참고해야 할 사항이 2가지 있다.
먼저, 토지사용권 양도 가능 여부를 체크 하는 것이다. 베트남에 공장을 건설해 가동 중인 기업들의 경우 정부와 공단으로부터 처음 땅을 받을 때 완납 또는 연납 형식으로 공장 부지를 제공받는다. 50년간 임대 금액을 완납했을 시에는 이론적으로 토지에 대한 양도가 가능해 공장 및 토지를 포함한 양도 계약을 체결할 수 있지만 연납 형식일 경우에는 양도에 대한 권한은 없고 임대만 가능하게 된다.
따라서 공장 임대 시 토지 임대료 완납 혹은 연납 여부를 반드시 확인해야 한다. 연납의 방식을 통해 토지임대료를 납부하는 경우라면 공장임대 계약기간 동안 토지임대료의 안정적인 납부 여부 또한 서면으로 확인받아야 한다.
베트남 토지법은 토지는 국가 소유라 명시하고 있다. 외국인들이 일반적으로 사용하게 되는 공장건설용 부지는 공단 또는 성정부의 토지를 할당 또는 임대하는 것이 일반적이다. 따라서 원칙적으로 토지는 국가의 소유이고, 해당 부지에 지어진 공장은 투자자의 소유라는 모호한 관계가 성립된다. 예를 들어, 만약 A라는 회사가 공단 부지에 대한 50년 사용권을 획득하여 해당 부지에 공장을 지었다면, 향후 이를 매각하거나 양도할 시 원칙적으로는 공장에 대한 소유권만 매각하게 된다. 그리고 토지사용권에 대한 권리는 해당 공단관리위원회 및 성정부에 반납을 해 신규 투자자가 재 임대를 할 수 있게 된다.
실제로는 그러나 이 원칙과는 달리 현지에서는 토지사용권 및 공장을 포함한 매매 계약이 공공연히 이루어지고 있고 계약 금액 안에 토지에 대한 사용권 이전료 및 공장 매매 대금 등이 포함된 계약을 체결하는 경우도 많다. 그러나 현 규정에 의하면 이는 위법이며 반드시 원 소유주인 국가(성정부) 및 공단관리위원회와의 사전 협의 및 동의를 통한 행정절차를 수반해야만 공장 인수 후 운영에 차질이 없을 것이다.
둘째, 토지사용세 납부에 대한 것이다. 베트남은 토지임대료 이외에도 정부에 납부해야 하는 토지사용세 제도를 운용하고 있으나 대부분의 공단관리위원회 및 부동산 업자들은 토지사용세에 대한 언급을 하지 않는 경우가 많아 투자를 진행한 후 뒤늦게 세금 납부 통보를 받고 당황하는 경우가 많다.
토지사용세는 정부에 납부하여야 하며, 5년마다 지방 인민위원회에서 표준공시지가를 발표한다. 또한 이와 별개로 토지의 위치, 인프라, 용도를 고려해 특정 부지에 대한 개별공시지가를 확정할 수 있으며, 이 공시지가는 세금, 수수료 및 각종 보상금 등의 산정 기준이 된다. 만약 토지 시장가격에 변동이 발생하는 경우 해당 성정부는 최대 20% 한도로 가격을 재조정 할 수 있다.
베트남 토지법은 토지의 유형을 농지, 비농지, 미사용 토지로 분류하고 있으며, 관련 법령은 분류된 3가지 토지를 9가지로 세분화해 각 유형마다 공시지가의 범위를 정하는 가격표(Table of price frameworks)를 적용하고 있다. ‘생산성, 인프라’ 수준에 따라 그 유형을 결정하며, 도심 지역의 경우 특수지역 또는 1~5 급지로 적용하고, 공시지가 수준에 따라 토지사용세를 적용하게 되는데 모든 사항에 대해 해당 성·특별시 인민위원회가 결정 권한을 보유하고 있다.
토지사용세는 공장관리비용과 별개로 지역별로 0.1~0.25 달러/㎡로 책정되며 부지를 많이 사용하는 프로젝트의 경우 부담이 될 수 있기 때문에 토지사용세에 대한 정의 및 산정방법, 기준에 대해서 살펴보고 최초 투자 계획과 조사 단계부터 이를 감안해 투자를 실행에 옮길 것을 권장한다.
