물류센터 공급과잉 논란부터 수도권 집중, 저온창고(콜드체인) 수요 확대까지. 물류센터 산업을 둘러싼 3가지 핵심 질문을 현실적인 관점으로 풀어보고, 운영·투자·입지·기술 관점에서 꼭 확인해야 할 체크리스트를 정리합니다.
요즘 택배 한 번만 받아도 “아, 세상이 진짜 바뀌었구나” 체감하잖아요. 하루에도 문 앞에 박스가 몇 개씩 쌓이고, 새벽배송은 말 그대로 새벽에 조용히 왔다가 아침에 문 열면 딱—냉매팩이 아직 차가운 상태로 기다리고 있고요.
근데 그 편리함 뒤에 꼭 따라오는 질문이 있어요. “이렇게 물류가 커지면 물류센터는 계속 늘어도 되는 걸까?” “왜 물류센터는 늘 수도권에만 몰리는 걸까?” “이제는 상온 창고보다 저온창고가 대세가 되는 걸까?”
저는 이 3가지를 그냥 ‘투자자들 걱정’ 정도로 보지 않아요. 오히려 앞으로 우리가 체감하는 배송 품질, 상품 가격, 지역 민원, 일자리, 에너지 비용까지 다 연결된 이야기라고 보거든요. 오늘은 그 핵심을 물류센터 산업에 던지는 3가지 질문으로 정리해서, 최대한 쉽게 풀어볼게요.
무엇이 물류산업의 성장을 이끌었는가
먼저 “왜 이렇게 물류센터가 늘었냐”부터 짚어야 해요. 물류는 갑자기 튀어나온 산업이 아니라, 우리 생활 방식이 바뀌면서 같이 커진 산업이거든요. 저는 크게 3가지가 결정적이었다고 봅니다.
팬데믹에도 거침없는 물류산업의 성장
특정 시점을 기준으로 보면, 택배 물동량이 몇 년 사이에 확 뛰고, “1인당 연간 받는 택배 상자 수” 같은 지표도 체감과 비슷하게 크게 올라갔어요. 이게 단순히 ‘집에만 있어서’가 아니라, 한 번 편해진 소비 습관이 쉽게 되돌아가지 않는 성격이 강해서 그래요.
한 번 “클릭→내일 도착”을 경험하면, 다시 예전처럼 장 보러 다니는 방식으로 100% 돌아가기는 솔직히 어렵잖아요.
① 인구사회구조의 변화
물류를 키운 건 결국 사람입니다. 특히 눈에 띄는 건 1인 가구 증가예요. 1인 가구는 소량 구매가 잦고, “필요할 때 바로 사자” 성향이 강해요. 그러면 오프라인보다 온라인 주문 빈도가 올라가고, 그만큼 배송이 늘어납니다.
그리고 또 하나. 예전에는 온라인 쇼핑이 젊은 세대 중심이었다면, 이제는 50~60대까지 온라인 쇼핑 이용률이 확 늘었죠. 저는 이 변화가 정말 크다고 봐요. 시장이 커지는 방식이 ‘젊은 층이 더 많이 산다’가 아니라 ‘모든 연령대가 일상적으로 산다’로 바뀐 거니까요.
이렇게 되면 물류센터는 특정 시즌용이 아니라, 상시 가동되는 생활 인프라가 됩니다.
② 이커머스 시장의 성장
이커머스 성장 얘기는 이제 너무 흔해서 식상할 수도 있는데, 핵심은 “규모”도 있지만 “형태”가 바뀌었다는 점이에요.
특히 모바일 중심으로 거래가 커지면, 충동구매·소량구매·즉시구매가 늘어나요. 주문이 잘게 쪼개질수록 물류센터는 더 촘촘하고, 더 빠르게, 더 정확하게 움직여야 합니다.
그리고 요즘은 해외직구나 카테고리 확장도 영향을 줘요. 예전엔 온라인에서 못 사던 것들이 이제는 온라인이 기본이 됐잖아요. 이건 결국 “보관(재고) + 피킹 + 포장 + 출고”를 담당하는 물류센터 수요를 계속 밀어 올립니다.
③ 3PL의 확산
마지막은 3PL(물류 아웃소싱)이에요. 회사가 커질수록 ‘물류를 직접 다 하겠다’가 아니라, 전문기업에 맡기고 본업에 집중하려는 흐름이 강해지죠.
이커머스가 커질수록 물류 난이도는 더 올라가요. 반품·교환, 새벽배송, 당일배송, 신선식품, 구독배송… 이런 걸 브랜드가 혼자 다 떠안기엔 운영 복잡도가 너무 큽니다.
그래서 “창고를 내가 소유하느냐”보다 “어떤 물류 네트워크를 쓰느냐”가 경쟁력이 되면서, 물류센터는 더 전문화되고, 더 시스템 산업이 되어가고 있어요.
물류센터 산업에 던지는 3가지 질문
이제 본론이에요. 물류가 성장했다고 해서 물류센터가 무조건 좋기만 한 건 아니거든요. 성장 속도가 빠른 산업일수록, 항상 과열과 리스크가 같이 옵니다.
물류산업의 호황 속 물류센터에 대한 우려의 목소리
현장에서 가장 많이 나오는 우려는 딱 세 가지로 모입니다.
- 공급이 너무 빨리 늘어난다 (공급과잉)
- 수도권에 너무 몰린다 (집중 분포)
- 상온에서 저온으로 확 바뀌면 비용 부담이 커진다 (시설 전환)
이 3가지는 서로 연결돼 있어요. 그래서 한 가지 질문만 보면 답이 안 나옵니다.
Q1. 공급과잉의 우려: 물류센터 공급은 계속되어도 되는가?
여기서 가장 자주 나오는 표현이 바로 물류센터 공급과잉이에요.
저는 이 단어가 유행처럼 붙어 다닌다고 해서 무시하면 안 된다고 봅니다. 왜냐하면 “공급과잉”은 단순히 건물이 많다는 뜻이 아니라, 수요 대비 잘못된 위치·스펙의 공급이 늘어나는 상태를 의미할 때가 많거든요.
실제로 물류센터 신규 등록이 빠르게 늘어난 시기가 있었고, 특정 연도에는 전년 대비 훨씬 가파르게 증가한 흐름도 확인됩니다. 그러면 당연히 시장에서는 물류센터 공급과잉을 걱정하죠.
그런데 저는 여기서 질문을 한 번 더 해야 한다고 봐요.
- “물류센터가 많아졌다” = 과잉일까?
- 아니면 “물류센터가 많아졌는데, 필요한 형태로 늘어났는지”가 핵심일까?
예를 들어, 단순 상온 보관 위주 창고만 우르르 늘면 진짜로 물류센터 공급과잉이 될 수 있어요.
반대로 라스트마일 대응, 피킹 자동화, 도심 접근, 저온 설비 같은 ‘필요 스펙’이 갖춰진 물류센터가 늘면, 시장에서는 오히려 부족하다고 느끼는 구간이 생깁니다.
그리고 요즘 수요를 자극하는 대표 키워드가 하나 더 있죠. 바로 D2C입니다.
- 브랜드가 유통 단계를 줄이고 소비자에게 직접 판매하면,
- 재고 운영과 출고를 더 촘촘히 해야 하고,
- 결국 “나만의 물류” 혹은 “더 밀착된 풀필먼트”가 필요해집니다.
이 흐름이 계속되는 한, 물류센터 공급과잉 논란이 있어도 “어떤 물류센터냐”에 따라 체감은 완전히 달라질 거예요.
제가 개인적으로 추천하는 체크 포인트는 이거예요.
- 입지: “빠른 배송”이 가능한 동선인가
- 임차인: 한 곳에만 의존하지 않는 구조인가
- 스펙: 층고/도크/동선/상하차 효율이 실제 운영에 맞는가
- 안전/규정: 화재·피난·소방 대응 설계가 충분한가
- 운영역량: 자동화·WMS·데이터 기반 운영이 가능한가
이걸 건너뛰고 “일단 물류센터니까 된다”로 접근하면, 그때 진짜 물류센터 공급과잉의 충격을 정면으로 맞을 수 있습니다.
[참고] 물류센터의 트렌드 변화
요즘 물류센터 트렌드는 한 줄로 정리하면 이거예요.
‘퍼스트마일(생산지 중심)’에서 ‘라스트마일(소비자 중심)’로 축이 이동한다.
그래서 물류센터가 두 방향으로 동시에 진화합니다.
- 외곽 창고 대형화
외곽에 대형 허브를 깔고, 처리량을 극대화하는 방식이에요. 자동화·로봇·예측 배송 같은 기술이 붙으면서 “사람 많이 모이는 곳”이 아니라도 운영 효율을 끌어올릴 수 있는 구조로 가고 있어요.
여기서 중요한 건 “크기”가 아니라 “처리 시스템”입니다. 큰데 비효율적이면, 그냥 큰 비용 덩어리가 되거든요. - 도심형 소형 물류창고 증가(MFC)
도심 한가운데 작은 거점(마이크로 풀필먼트)을 만들고, 주문이 들어오면 빠르게 피킹해서 당일/새벽으로 보내는 방식이죠.
이 흐름이 재미있는 게, 꼭 새 건물을 짓는 방식만 있는 게 아니에요. 주유소, 주차장, 상업시설 유휴공간, 기존 점포 일부를 ‘물류 거점’으로 전환하는 형태도 같이 커지고 있어요.
또 ‘다크스토어’처럼 오프라인 매장을 사실상 온라인 출고 거점으로 쓰는 모델도 점점 익숙해지고 있고요.
즉, 물류센터는 “어디 멀리 있는 창고”가 아니라, 도시 구조 안으로 들어오고 있습니다.
Q2. 집중 분포의 우려: 수도권에 과도하게 집중되어 있지는 않은가?
두 번째는 수도권 집중 문제예요. 솔직히 이건 체감이 되죠. 물류센터는 서울 안보다는 경기·인천 쪽에 많고, 특히 특정 권역에 몰리는 경향이 강해요.
그 이유는 단순합니다.
- 인구가 많다
- 주문이 많다
- 접근성이 좋다
- 물류비를 줄이기 유리하다
문제는 “그렇게 몰리면” 어떤 일이 생기냐예요.
규제가 강해지고, 민원이 늘고, 인허가가 까다로워지고, 결과적으로 ‘좋은 자리’가 아니라 ‘될 자리’만 남는 상황이 생깁니다.
최근에는 안전 기준 강화, 지역 주민 민원(교통·소음·분진), 지자체 거리 규정 같은 현실 이슈가 물류센터 입지에 직접 영향을 주는 흐름이 더 뚜렷해졌어요.
이게 저는 오히려 중요한 변곡점이라고 봅니다. 수도권에만 계속 쌓아 올리는 방식은 점점 한계가 온다는 신호거든요.
그리고 이건 단순히 “규제 때문에 지방으로 간다”가 아니라, 수요 자체가 지방 주요 도시로 확장되는 영향도 큽니다.
새벽배송, 당일배송, 신선식품 배송이 수도권을 넘어 주요 광역권으로 퍼지면, 물류센터도 그 수요를 따라 움직일 수밖에 없어요. 결국 수도권 집중은 완화될 가능성이 높고, 대신 “지방 거점 경쟁”이 더 중요해질 겁니다.
Q3. 시설 전환의 우려: 상온 중심에서 저온창고로 수요 확장이 대세인가?
마지막 질문은 요즘 업계에서 정말 뜨거운 주제예요.
“이제 물류센터는 저온이 대세다”라는 말이 나오는데, 저는 반은 맞고 반은 조심해야 한다고 봐요.
저온창고(냉장/냉동)는 정의부터가 달라요.
상온 창고처럼 “그냥 보관”이 아니라, 일정 온도를 유지하면서 품질을 보전해야 합니다. 그래서 필요한 요소가 확 늘어요.
- 온도 조절 설비
- 단열 마감
- 결로/습도 관리
- 도크실(하역장 기밀)
- 정전/고장 대비 운영 체계
이게 왜 중요하냐면, 저온은 건설비도 커지고 운영비(에너지)도 확 뛰기 때문이에요. 실제로는 상온 대비 운영비 부담이 2~3배 수준으로 거론될 정도로 체감 차이가 큽니다.
그래서 “저온이니까 무조건 좋다”는 접근은 위험해요.
그럼에도 저온 수요가 커지는 건 분명한 흐름이에요. 이유는 단순합니다.
- 온라인 신선식품이 늘고
- HMR(가정간편식) 소비가 늘고
- 콜드체인이 필요한 의약품·바이오 물류가 커지고
- 더 빠르고 더 신선하게 достав(배송)해야 하는 경쟁이 붙고
또 재미있는 포인트는, 저온창고는 예전에는 “보관형” 성격이 강했는데, 지금은 “유통형” 성격이 강해진다는 거예요. 즉, 오래 쌓아두는 창고라기보다 “빨리 돌리는 창고”에 가까워지고 있어요.
다만 저는 여기서 모르는 척은 안 할게요. 저온창고는 업황이 좋다고 해도, 운영 리스크가 분명히 큽니다. 에너지 가격, 설비 고장, 안전 이슈, 화재 리스크 같은 변수들이 상온보다 더 크게 작동하거든요.
그래서 결론은 이거예요.
- 저온창고는 “수요가 늘어날 가능성”은 높다
- 하지만 “운영역량 없는 저온 확장”은 리스크가 크다
[참고] 투자자산으로 주목받는 국내 물류센터
요즘 물류센터가 단지 ‘산업시설’이 아니라 ‘투자자산’으로도 자주 언급되는 이유가 있어요.
온라인 소비가 커지면서 물류센터는 임차 수요가 비교적 탄탄한 편이고, 그래서 리츠(REITs) 같은 상품에서 물류 비중이 커지는 흐름이 나타났죠.
다만 여기서도 저는 한 가지를 꼭 말하고 싶어요.
“물류센터 투자”는 결국 임차인의 질 + 계약 구조 + 운영 경쟁력 싸움이에요.
- 장기 임대차인지
- 임차인이 특정 업종/특정 회사에 쏠려 있진 않은지
- 설비 투자(CAPEX)가 앞으로 얼마나 들어갈지
- 자동화와 안전 기준을 따라갈 수 있는지
이걸 안 보면, 겉으로는 “안정적”처럼 보여도 실제 수익은 흔들릴 수 있어요. 특히 저온창고는 투자 관점에서도 설비 유지 비용과 업그레이드 비용을 같이 봐야 합니다.
시사점
정리해볼게요. 저는 물류센터 산업을 “위기냐 기회냐”로 단순하게 나누는 걸 별로 좋아하지 않아요. 지금은 둘 다 맞거든요.
- 물류센터 공급과잉은 “전체 숫자”의 문제가 아니라 “입지·스펙·운영이 수요와 맞는지”의 문제로 갈 가능성이 큽니다.
- 수도권 집중은 계속되겠지만, 규제·민원·수요 확장 때문에 “분산” 흐름이 강해질 수밖에 없습니다.
- 저온창고는 성장성이 높지만, 비용과 리스크가 큰 만큼 “운영 역량이 있는 플레이어 중심”으로 재편될 가능성이 큽니다.
그리고 마지막으로, 저는 앞으로 물류센터의 가치는 “입지 1등”만으로 결정되지 않을 거라고 봅니다.
이제는 기술과 운영이 입지를 보완하는 시대예요.
- 로봇 피킹/자동화
- 예측 배송
- 스마트 창고 관리(WMS)
- 에너지 효율/안전 설계
이게 갖춰진 물류센터는 “조금 덜 좋은 자리”에서도 경쟁력을 만들 수 있어요. 반대로 위치가 좋아도 운영이 낡으면 금방 경쟁력이 떨어집니다.
마지막으로 독자분들께 질문 하나만 던져볼게요.
여러분이 자주 쓰는 배송 서비스(새벽배송/당일배송/정기배송)가 더 빨라지려면, 그 뒤에서 어떤 물류센터가 필요할까요?
저는 그 답이 앞으로의 산업 방향을 거의 그대로 보여준다고 생각합니다.