오피스 시장 대변화: 라이프 사이언스 오피스가 뜨는 이유

 

라이프 사이언스 오피스의 등장

먼저 큰 그림부터. 몇 년 전 상업용 부동산에서 제일 핫한 키워드는 공유오피스였잖아. 스타트업, 1인 창업, 소규모 팀이 늘면서 “사무실을 나눠 쓰자”가 자연스러운 흐름이었고.

실제로 자료에 따르면 한국 공유오피스 시장이 2017년 600억 원 규모에서 2022년 7,700억 원 규모로 5년 만에 12.8배 커졌대.

 

근데 공유오피스가 커지면서 다음 단계가 와. “업종별로 더 특화된 오피스 없냐?”라는 수요가 생기는 거지. 금융, 법률, 패션, 그리고 바이오처럼 말이야. 오피스 시장이 이제는 ‘양적 성장’에서 ‘질적 성장’으로 넘어가고 있다는 뜻이기도 해.

실제로 이런 말, 꽤 자주 나오잖아.

• “우리 업계 사람을 옆에서 만나야 일이 빨라져요.”
• “장비 때문에 소음·전기·환기 문제가 있어요. 일반 오피스는 한계가 있어요.”

이게 라이프 사이언스 오피스가 뜨는 배경이야. 오피스 시장이 ‘산업 맞춤형’으로 재편되는 거지.

---

라이프 사이언스 오피스의 개요 및 특징

그럼 라이프 사이언스 오피스가 뭐냐. 쉽게 말하면 “사무실 + 실험실(랩) + 연구개발에 필요한 인프라가 한 몸처럼 붙어 있는 공간”이야.

 

바이오테크, 제약, 의료기기 같은 라이프사이언스 산업에서 연구·개발·(경우에 따라) 생산까지 수행하려면, 일반 오피스만으론 안 되잖아. 그래서 실험실과 사무공간을 합쳐 놓은 형태의 오피스가 생긴 거고, 스타트업부터 대형 연구기관, 다국적 바이오 기업까지 잠재 임차인이 넓어.

여기서 핵심은 ‘건물 스펙’이 완전 다르다는 거야. 자료에 나온 포인트를 내 말로 풀면 이런 느낌이야.

1) 설비·구조가 다르다

• 건물 면적의 약 50%가 실험실, 나머지가 사무실로 구성되는 경우가 많다고 해.

• 무거운 실험 장비를 올려야 해서 바닥이 견고해야 하고, 정밀 실험을 위해 진동을 흡수할 수 있어야 해.
• 유해물질 관리 때문에 통풍·환기 시스템이 중요하고, 정전 같은 리스크에 대비한 전력/보조전원도 신경 써야 해.

 

 

2) 초기 투자비가 크다

이런 기술·안전 요건 때문에 개발 난이도가 높고, 초기에 돈이 많이 들어. 그래서 아무나 “나도 한 번 해볼까?”로 뛰어들기 어렵지.

 

3) 그런데도 임대사업 관점에서는 ‘장점’이 있다

• 입주하는 바이오 기업들은 장비를 설치하면 이동비용이 커서 보통 장기 임대 계약을 선호한다고 해.

• 연구는 재택근무로 대체가 안 되잖아. 그래서 다른 오피스 대비 공실률이 낮을 가능성이 크고, 경기 민감도도 상대적으로 낮다고 봐.

이 지점에서 오피스 시장을 보는 눈이 한 단계 달라져. “사무실은 다 똑같지”가 아니라, ‘업종에 따라 오피스는 완전히 다른 부동산’이 되는 거야. 라이프 사이언스 오피스는 그 극단에 있는 사례고.

---

왜 라이프 사이언스 오피스에 주목해야 하는가?

여기서 질문 하나. “그래도 바이오가 얼마나 크길래?” 이런 생각 들지? 숫자로 보면 감이 와.

1) 바이오 산업 자체가 계속 커진다

자료에서는 전 세계 바이오산업 시장이 2020년 약 5,041억 달러에서 2027년 9,114억 달러로 성장(연평균 8.8%)할 전망이라고 정리했어.

코로나19가 백신 수요를 키우면서 성장에 불을 붙였고, 개인 유전정보를 활용하는 정밀의학 같은 영역이 커지면서 레드바이오(의약), 그린바이오(먹거리/환경), 화이트바이오(친환경 소재)까지 확장되고 있다는 흐름이야.

국내도 비슷해. 한국 바이오산업 생산 규모가 2017년 10조 원대(자료 그래프상 101,457억 원)에서 2021년 20조 원을 넘겼다(209,983억 원)고 나오거든. 

이 정도면 “연구 공간 수요가 늘 수밖에 없다”는 말이 과장이 아니지.

2) 사람(전문 인력)이 늘어난다

바이오산업은 고용유발 효과가 크고, 실제로 2019년 취업유발계수가 13.04로 제조업 평균(6.25)보다 훨씬 높다고 해.

또 2010년 대비 2020년 고용 증가율을 비교하면 바이오가 61.7%로 ICT(30.2%)보다도 높고, 금융·보험(-3.7%)과는 완전 반대 흐름이야.

사람이 늘면 뭐가 따라오냐? 결국 ‘일할 공간’이 따라와. 오피스 시장에서 라이프 사이언스 오피스가 커지는 건 그냥 유행이 아니라 구조적인 수요야.

3) 스타트업이 늘고, 투자(VC)가 따라붙는다

바이오 분야는 신약개발이 핵심인데, 이건 몇몇 기업만 잘해서 되는 구조가 아니래. 많은 신생 기업이 R&D에 투자하면서 산업이 커진다는 거지.

 

보고서에 따르면 2014~2018년 FDA 승인 신약을 만든 회사 중 71%가 매출 100만 달러 미만의 소규모 기업이었다고 해.

 

그리고 국내 바이오산업체도 1~50명 미만 기업이 63.6%로 대부분이야.

 

여기에 돈이 붙어야 스타트업이 버티잖아. 국내 업종별 벤처캐피탈 신규투자에서 바이오·의료 분야는 2021년 1조 6,770억 원(투자 비중 21.8%)으로 큰 축을 차지했고, 2017년 이후 연평균 45.1% 증가했다고 정리돼 있어.

 

스타트업 + 인력 + 자금이 동시에 늘면, 라이프 사이언스 오피스 수요가 늘어나는 건 거의 공식이지.

4) 바이오는 ‘네트워크(협업)’가 생존이다

이 부분은 진짜 공감될 거야. 바이오는 개발기간이 길고(10~15년), 비용이 크고, 성공 확률이 낮아. 자료에서는 성공 확률을 1/5,000~1/10,000 수준으로 언급하더라.

 

그러다 보니 한 회사가 혼자 다 하는 게 아니라, 대학·연구기관·기업이 얽혀서 협업하는 구조가 필수야. 그래서 “같은 건물, 같은 단지, 같은 지역에서 부딪히는 게 경쟁력”이 되거든.

여기서 ‘바이오 클러스터’가 왜 중요하냐면, 바로 이런 협업 네트워크가 공간적으로 압축되는 곳이기 때문이야. 라이프 사이언스 오피스와 바이오 클러스터는 거의 세트라고 보면 돼.

---

미국 투자자의 주목을 받는 라이프 사이언스 오피스

미국 얘기를 꺼내는 이유는 단순해. 저쪽은 이미 이 시장을 “부동산 상품”으로 만들어서 굴리고 있거든.

 

1) 바이오 클러스터를 중심으로 시장이 형성된다

자료에서는 미국에 17개 지역의 바이오 클러스터가 있고, 보스턴·케임브리지, 샌프란시스코, 샌디에이고 같은 곳이 대표적으로 언급돼.

 

이 바이오 클러스터들은 공통적으로 ‘연구시설·병원’이 많고, 주변 유수 대학에서 인재가 공급되고, 그 인재가 스타트업과 기업으로 흘러가면서 산업이 확장되는 선순환 구조가 있다는 거야.

 

오피스 시장에서 이건 엄청 중요해. 입지 경쟁력이 그냥 “지하철역 5분”이 아니라, “병원·대학·VC·기업이 촘촘히 붙어 있냐”로 바뀌어버리니까.

2) 큰손들은 이렇게 움직였다: 블랙스톤·벤타스·알렉산드리아

• 블랙스톤(Blackstone)은 2016년에 BioMed Realty를 인수(약 80억 달러)하면서 라이프 사이언스 부동산에 본격적으로 들어왔고, 이후 2020년에 코어플러스 펀드로 넘기면서도 미국·영국 핵심 클러스터에 1,590만 sqft 규모 자산을 보유/운용하는 흐름이 소개돼.

• 벤타스(Ventas)는 2022년 기준 라이프 사이언스 관련 부동산을 332개 보유하고, 연구시설 자산이 약 1,100만 sqft라고 해. 또 임차인의 48%가 AA등급 이상 최상위 대학 연구소라는 점이 인상적이었어.

• 알렉산드리아(Alexandria Real Estate Equities)는 ‘클러스터 모델’로 진입장벽을 쌓은 대표 기업으로 소개되는데, 2021년 매출 약 21억 달러, 영업이익률 27%를 기록했다고 정리돼 있어.

특히 알렉산드리아 쪽 수치가 재미있어.
2021년 기준 평균 임대점유율 94.6%, 임대료 수금률 99.8% 수준이고, 지난 10년 평균 공실률이 4%로 우량 오피스 평균(5~7%)보다 낮다고 하거든.

“오피스는 이제 끝났다”는 말이 통하지 않는 영역이 분명히 있다는 거지. 그리고 그게 바로 라이프 사이언스 오피스야.

3) 왜 투자자들이 좋아하냐? (현실적인 이유)

이건 너도 쉽게 이해할 거야.

• 장비 옮기기 힘들다 → 이사 비용이 크다 → 장기 임대 선호
• 연구는 재택이 안 된다 → 공실 리스크가 낮다
• 클러스터 안에서 네트워크가 돈이 된다 → 같은 지역에 몰릴수록 가치가 올라간다(집적의 경제)

결국 바이오 클러스터가 강한 곳에는 라이프 사이언스 오피스가 따라붙고, 라이프 사이언스 오피스가 늘면 또 스타트업과 인력이 모이는 식으로 “선순환”이 만들어져.

---

시사점

그럼 한국은 어떠냐. 자료에서는 “국내는 아직 라이프 사이언스 오피스 투자가 활발하진 않다”고 딱 잘라 말해. 이유도 현실적이야. 대부분 시설이 대기업이나 정부가 직접 소유하고, 특수목적으로 지어서 거래가 활발하지 않았다는 거지.

 

근데 변곡점이 보인다는 이야기도 같이 해.

• 판교는 2019년을 기점으로(제1테크노밸리) 전매 제한이 풀리면서, 2011년에 집중 공급된 자산들이 2021년 이후 거래가 가능해지는 흐름이 생겼다고 하고,

• 실제로 2022년 상반기에는 제테마, 랩지노믹스 같은 바이오기업이 판교에서 오피스를 사고 임대하는 움직임이 언급돼.

여기서 포인트는 “어디에 생기느냐”야.
라이프 사이언스 오피스는 아무 데나 세운다고 성공하는 게 아니라, 연구시설·병원·대학·기업·VC가 모여 ‘집적 경제’가 만들어지는 입지여야 한다고 강조하거든.

 

자료에서도 마곡을 예로 들면서 바이오 및 제약 관련 기업의 R&D 센터 건립이 활발하고, 바이오벤처가 이전하는 흐름을

정리하면 한국에서 라이프 사이언스 오피스가 커지려면 결국 ‘한국형 바이오 클러스터’를 얼마나 빨리, 얼마나 촘촘하게 만드느냐가 핵심이야. 오피스 시장 관점에서도, 이제는 “강남/판교 vs 그 외”처럼 단순하게 보지 말고 “연구기관/병원/대학/기업이 모인 생태계가 있는가”로 봐야 해.

---

라이프 사이언스 오피스 리츠를 고려해봐야 할 때

여기까지 읽고 나면 이런 질문이 생길 거야.
“그럼 투자자는 뭘 보면 돼?”

자료 마지막 부분에서 말하는 건 ‘라이프 사이언스 오피스 리츠’야. 상장리츠는 임대수익이 나오는 상업용 부동산을 기반으로 배당을 주는 상품이고, 변동성이 큰 시장에서 포트폴리오 안정판 역할을 할 수 있다는 논리야.

다만 2022년 말 기준 고금리·고환율·저성장 같은 환경 때문에 바이오 투자심리가 위축되고, IPO도 쉽지 않다는 얘기도 같이 나오니까, 단기/중장기 시계를 구분해서 보는 게 좋아.

 

여기서 내가 추천하는 체크리스트는 딱 3가지야. (투자 조언이 아니라, 공부할 때 보는 기준이라고 생각해.)

1. 임차인 퀄리티: 대학·병원·글로벌 제약사처럼 장기적으로 버티는 조직이 얼마나 있나?
2. 임대차 구조: 평균 잔여 임대기간, 임대료 인상 조건, 공실률 추이 같은 숫자를 봐야 해.
3. 부채 만기 구조: 금리 환경이 불안할 때는 만기가 몰려 있으면 진짜 힘들어질 수 있거든.

미국은 이미 큰손들이 바이오 섹터를 리츠 투자상품으로 만들어 운용하면서 실적을 내고 있다는 얘기가 자료에 나와.

한국도 결국 비슷한 길을 갈 가능성이 있는데, 그 속도와 방향은 ‘바이오 클러스터’ 구축 속도에 달려 있다고 봐.

---

마무리: 오피스 시장에서 “남는 것”은 결국 특화다

오피스 시장이 전체적으로 흔들리는 건 맞아. 근데 그래서 더 중요한 건 “어떤 오피스가 남느냐”야.
공유오피스 다음 파도는 ‘산업 특화 오피스’고, 그중에서도 라이프 사이언스 오피스는 바이오 산업의 성장, 인력 증가, 스타트업 확대, 협업 네트워크 강화라는 흐름 위에 올라타 있어. 그리고 그 모든 게 바이오 클러스터라는 ‘땅의 힘’하고 연결돼.

혹시 네가 부동산 쪽 일을 하거나, 바이오/스타트업 쪽에 있거나, 아니면 그냥 “앞으로 오피스 시장이 어디로 갈지” 궁금한 사람이라면… 라이프 사이언스 오피스는 한 번쯤 체크해둘 만한 테마야.